Fondos de Desarrollo Inmobiliario : una alternativa para financiamiento de proyectos turísticos

Abstract

El enfoque principal de esta investigación es analizar la posible utilización de los Fondos de Desarrollo Inmobiliario para el financiamiento de proyectos turísticos, específicamente en el período comprendido entre agosto y octubre del 2007. Por lo que se estudiará dos figuras muy interesantes desde el punto de vista de dinamismo por estarse considerando el sector turismo que está en constante crecimiento y los fondos de desarrollo por ser un producto de inversión que está incursionando en el mercado bursátil costarricense.

En el presente estudio se hace una revisión a los principales conceptos sobre fondos de inversión inmobiliaria y fondos de desarrollo inmobiliario, así como un breve repaso por las regulaciones vigentes en este tema, los principales factores del desarrollo turístico, desarrollo inmobiliario y la participación de los fondos de inversión inmobiliaria en este último. El desarrollo de los fondos inmobiliarios en países como Estados Unidos, Chile, Colombia y España es estudiado para tener conocimiento de los principales aspectos que han incidido en otros países. Además de la aplicación de entrevistas a diferentes actores del mercado inmobiliario, turístico y de valores, para conocer su percepción de los fondos de inversión inmobiliaria, sus perspectivas de los fondos de desarrollo y su opinión sobre financiar proyectos turísticos con Fondos de Desarrollo Inmobiliario.

Para un estudio satisfactorio de los fondos de desarrollo inmobiliario es necesario analizar el surgimiento, trayectoria, comportamiento actual y tendencia futura de este producto financiero en el país.

En los últimos años se ha dado un crecimiento importante en el desarrollo inmobiliario turístico en Costa Rica, principalmente en la provincia de Guanacaste. En su mayoría estos proyectos son de capital extranjero, siendo la mayor parte inversionistas estadounidenses. Atraídos por la belleza de sus playas, la oportunidad de tener destinos turísticos diferentes, desde el disfrute de las playas hasta la opción de visitar un volcán, sumado al perfil de los inversionistas (personas con más de 40 años, en proceso de retiro y con ingresos de más de cien mil dólares) que disfrutan del ambiente vacacional y el buen trato de los costarricenses. Además del efecto bola de nieve que ha ocasionado la instalación de marcas hoteleras de gran prestigio como Four Seasons, Marriot, Meliá, Best Western entre otros, que vieron en Costa Rica una oportunidad de ubicar sus cadenas para la atención de sus clientes mundiales.

Esta situación conlleva un reto para el país, ya que la infraestructura con la que cuenta en la actualidad carece de los servicios necesarios para el desarrollo de esta actividad económica (vías de comunicación, abastecimiento de agua potable, telecomunicaciones, infraestructura aeroportuaria, mano de obra calificada, entre otros). Las características del paisaje y la presencia del desarrollo eco turístico, son el principal atractivo, siendo al mismo tiempo una limitante por los costos de mantenimiento y regulaciones ambientales que idealmente se deben cumplir. De la mano del desarrollo hotelero; paralelamente se han beneficiado otros sectores económicos de la región como restaurantes, rent a car, ventas de suvenires, así como el desarrollo de actividades comerciales como agencias de bienes raíces, oficinas de abogados, ingeniería, etc.

A raíz de las majestuosas obras inmobiliarias, que incluyen hoteles, marinas, canchas de golf, centros comerciales, condominios, villas, casas y complejos turísticos en general, se cuestiona de dónde proviene tal cantidad de capital para dichas inversiones, de manera que es conveniente para esta investigación, analizar el financiamiento y proveniencia del capital que financia los proyectos y megaproyectos que se desarrollan en Costa Rica, y a la vez, determinar la posibilidad de que estos proyectos sean financiados a través de fondos de desarrollo inmobiliario.